2019年對房地產來說并不平靜。樓市小陽春預熱，融資高潮疊加，搶地風潮再起。但火焰還未真正燃燒，調控加碼已至。
近日，住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上，又對佛山、蘇州、大連、南寧進行預警提示。被“點名”背后，在此輪樓市陽春行情中，這四個城市表現(xiàn)都較為搶眼。
同時，銀保監(jiān)會發(fā)文嚴查并購貸款、經營性物業(yè)貸款挪用于房地產開發(fā)以及資金通過影子銀行流入房地產等。并強調不得向四證不全、開發(fā)商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資。
穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期之下，業(yè)內認為，調控政策對打擊炒房炒地現(xiàn)象有積極效應。而對于房企來說，融資再臨嚴監(jiān)管，眾多房地產信托業(yè)務將受到重大影響。2019年，地產商仍然不好過。
熱點城市被預警
5月18日，據(jù)新華社報道，為進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。
距國家統(tǒng)計局發(fā)布“4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”僅數(shù)日，為何城市預警提示隨之而來？“近3個月此類城市新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解釋稱。
市場表現(xiàn)確實如此。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。
從二手房市場具體表現(xiàn)看，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，大連二手住宅掛牌市場進入4月以來，顯示出較強上漲趨勢，掛牌均價不斷攀升，達16236元/㎡，環(huán)比3月上漲3.92%。
而南寧市場平穩(wěn)駛入2019年后，二手住宅掛牌價開始抬頭，連續(xù)3個月上漲。4月二手住宅掛牌均價13149元/㎡，環(huán)比3月上漲1.55%。
另外的蘇州、佛山雖不在70個大中城市統(tǒng)計范圍內，但在此輪樓市陽春行情中，其表現(xiàn)極為搶眼。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1~4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬㎡，同比2018年同期增長38%。成交均價21279元/㎡，同比2018年同期上漲9%。2019年1~4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量價齊升”的局勢。
成交市場上漲刺激下，蘇州二手住宅掛牌價明顯上漲。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，4月蘇州二手房掛牌參考均價為27324元/㎡，環(huán)比上漲2.61%。自2018年10月起，蘇州二手房掛牌價已連續(xù)7個月環(huán)比上漲。
樓市陽春預期中，蘇州土地市場表現(xiàn)也尤為活躍。今年以來，蘇州土拍熱度飆升。據(jù)中指院研究報告，一季度蘇州住宅用地成交樓面均價15082元/㎡，同比上漲25%，僅低于2016年四季度成交數(shù)據(jù)。溢價率19.11%，同比增加3.44個百分點，環(huán)比增加12.2個百分點。
而佛山借粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃政策東風，二手住宅掛牌價也連月上漲，漲幅持續(xù)擴大，4月均價達17241元/㎡，較3月環(huán)比上漲4.02%。
熱市之下，調控落地?！按舜晤A警是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期而做出的具體舉措，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！敝T葛找房研究認為，蘇州已率先出臺樓市調控政策，預計另外三城將跟進調控，后續(xù)調控政策加碼的預期依然存在。
房企銀根收緊
如果說調控影響宏觀預期，那么融資收緊，則實實在在擊中房企“錢袋子”。
今年以來，房企融資頻現(xiàn)小高峰。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~4月份，房企融資規(guī)模近8500億元。一手舉債，一手買地，房企在2019陽春小窗口蜂擁進入市場。
但如今這一形勢面臨變數(shù)。近日，銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（簡稱“通知”），涉及多條嚴查房企融資內容。
對于商業(yè)銀行，通知要求，嚴查表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)資質，違規(guī)向“四證”不全的房地產開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場；并購貸款、經營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產開發(fā)等。
在信托領域，通知要求，不能向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資；或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。
值得注意的是，銀保監(jiān)會此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產市場”。嚴躍進認為，此類規(guī)定實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信托工具等，變相為房企融資。
用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，今年來，我國集合信托市場共成立7477只信托產品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領域來看，房地產信托共成立2309只產品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。
“對于房地產開發(fā)貸款而言，信托對于客戶的二級資質要求更為寬松。”結構化金融專家宋光輝告訴第一財經。由于信托成本相比銀行存在較大劣勢，因此信托開展房地產融資業(yè)務時，更有比較優(yōu)勢的是前端融資。
前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發(fā)貸款的情況下作的前期融資。房地產企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，由于四證要在繳納土地出讓金后一段時間后才能辦理下來，因此地產企業(yè)此時融資的主要目的就是拿地。
“由于目前銀行資金無論表內表外，都無法切入這個領域，證券基金行業(yè)的非標受到更為嚴格的監(jiān)管幾乎無法動彈，目前信托在這一領域掌握絕對競爭優(yōu)勢?！?宋光輝認為。銀保監(jiān)會收緊房企融資監(jiān)管尺度后，將對目前眾多房地產信托業(yè)務造成影響。
具體來說，信用評級高的、國有背景地產公司可通過發(fā)行債券獲得低成本資金，用于拿地保證金、繳納土地款等。但大部分低信用評級地產公司無法獲得這類發(fā)債資金，監(jiān)管政策下其又無法獲得前端融資。這使得地產公司在土地拍賣市場競爭中，實力相差進一步拉大。
嚴管之下，已有多家金融機構被開罰單。公開信息顯示，4月1日~5月20日僅50天，各地銀保監(jiān)局開出的223張罰單中，涉及違規(guī)“輸血”房地產的罰單有32張，罰沒金額合計約1069萬元。
調控再加碼，未來房地產市場走勢將如何？中國社會科學院和社會科學文獻出版社近日共同發(fā)布房地產藍皮書指出，2019年，貨幣政策繼續(xù)放松的空間逐漸縮小，加之“房住不炒、因城施政”的調控思路并未發(fā)生改變，預計2019年房地產市場銷售回落，投資增速放緩，行業(yè)平穩(wěn)調整的趨勢不會發(fā)生實質性轉變。（來源：第一財經）
