2016年土地市場(chǎng)為什么火爆異常？到今年又為何突變？未來(lái)房地產(chǎn)形勢(shì)將面臨哪些變化？……近日，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)鐘振強(qiáng)在接受信息時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的角度，對(duì)以上問(wèn)題做出了詳細(xì)解答。
他認(rèn)為，2019年是這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的末端，一級(jí)土地市場(chǎng)逐步回歸理性，地價(jià)或許還會(huì)有下調(diào)；二級(jí)市場(chǎng)則呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量跌的局面。到2020年，則將迎來(lái)一個(gè)全新的周期，整體經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于2020年復(fù)蘇。
明年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)
信息時(shí)報(bào)記者：從2016年的“地王”頻現(xiàn)，到近期東莞多宗土地流拍、終止拍賣(mài)，您如何看待近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化？
鐘振強(qiáng)：從國(guó)際視野和歷史發(fā)展的角度來(lái)看，一般來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是20年一個(gè)周期。在1997年亞洲金融風(fēng)暴之后，中國(guó)這一波房地產(chǎn)周期是從1999年起步的，所以到了2019年應(yīng)該就是周期的末端，出現(xiàn)拐點(diǎn)也在情理之中。
本來(lái)從2010年開(kāi)始，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)開(kāi)始有衰退的跡象，但是2014年11月的貨幣寬松政策，把GDP給托起來(lái)了。從2014年11月一直到2016年9月，國(guó)家進(jìn)行了十幾次降準(zhǔn)降息，貨幣寬松政策令到經(jīng)濟(jì)重新上行，這一波推動(dòng)實(shí)際上是資金端的推動(dòng)。而這批資金約有52%進(jìn)入到基建和地產(chǎn)行業(yè)，所以也就不難理解為什么2016年開(kāi)始頻頻出現(xiàn)地王，而且一線城市跟核心二線城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)幾乎翻了一倍。
從2016年第四季度開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但是市場(chǎng)熱度還是有慣性在推動(dòng)，所以就一直延續(xù)到2017年。不過(guò)，自從提出“去杠桿”，然后再到“穩(wěn)杠桿”這個(gè)階段，就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)相對(duì)下跌的現(xiàn)象。目前，從“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”改為“遏制房?jī)r(jià)上漲”，政策的方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)未來(lái)預(yù)期也帶來(lái)影響，一方面是政策導(dǎo)向，另一方面是資金收緊，所以從2018年開(kāi)始，出現(xiàn)了兩個(gè)比較顯著的現(xiàn)象，一是一級(jí)土地市場(chǎng)開(kāi)始大量流拍，二是二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，甚至一些原來(lái)相對(duì)過(guò)熱的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始下調(diào)。這也是在去杠桿的過(guò)程中，或者說(shuō)穩(wěn)杠桿的過(guò)程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。
信息時(shí)報(bào)記者：什么時(shí)候能迎來(lái)復(fù)蘇？
鐘振強(qiáng)：到2019年，去產(chǎn)能這一塊應(yīng)該基本到位，再加上減稅政策的實(shí)施，按財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)今年減稅降費(fèi)規(guī)模將超過(guò)1.3萬(wàn)億元，減稅能促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，如果減稅進(jìn)程快，我認(rèn)為2019年下半年開(kāi)始經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，再保守一點(diǎn)，2020年可以進(jìn)入復(fù)蘇階段。未來(lái)十年將迎來(lái)一個(gè)全新的周期，進(jìn)入新的起步階段。
地價(jià)或仍下調(diào) 樓市趨于價(jià)穩(wěn)量跌
信息時(shí)報(bào)記者：那么，對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)您有哪些看法？
鐘振強(qiáng)：到明年，基本上走到這波周期的末端，所以關(guān)于明年的市場(chǎng)展望，我的預(yù)判是明年一級(jí)土地市場(chǎng)的價(jià)格還會(huì)有下調(diào)，土地市場(chǎng)逐步回歸到理性，在宏觀政策不變的情況下，土地價(jià)格有望進(jìn)一步修復(fù)到相對(duì)比較合理的價(jià)位。
對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)，我認(rèn)為要分地區(qū)、分區(qū)域來(lái)看。不同城市的走勢(shì)會(huì)不同，不能一刀切去看問(wèn)題。未來(lái)趨勢(shì)上，我一般會(huì)用三個(gè)比較重要的要素去評(píng)判一個(gè)區(qū)域：短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。
信息時(shí)報(bào)記者：這應(yīng)該如何理解？
鐘振強(qiáng)：短期看政策，目前政策的方向很明顯是遏制房?jī)r(jià)上漲，這意味著未來(lái)一個(gè)階段，房?jī)r(jià)要漲是很難的。那么短期內(nèi)會(huì)不會(huì)降？會(huì)不會(huì)降得很厲害？我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家層面來(lái)講，還是體現(xiàn)在一個(gè)穩(wěn)字，樓市要穩(wěn)，而不是讓它大起大落。因?yàn)閺娜蛞曇耙约皻v史的眼光來(lái)看，十次經(jīng)濟(jì)危機(jī)九次由房地產(chǎn)引起，所以現(xiàn)在的導(dǎo)向很明確，就是要穩(wěn)，要規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。這是一個(gè)牽一發(fā)動(dòng)全身的行業(yè)，所以政策的目的是要遏制它上漲，而不是打壓下去。
中期看土地供應(yīng)，要看該地區(qū)的土地資源是否很有限，或者政府是否從供需平衡的角度去供應(yīng)土地。長(zhǎng)期看人口，人口增長(zhǎng)有兩個(gè)主要因素，一是隨產(chǎn)業(yè)遷徙過(guò)來(lái)，二是放開(kāi)二孩之后的自然增長(zhǎng)。在這種人口穩(wěn)增長(zhǎng)、有凈流入，土地供應(yīng)又相對(duì)比較緊缺，或者說(shuō)政府有節(jié)奏推地的城市，房?jī)r(jià)很難大幅度下跌，但是成交量可能會(huì)下跌。所以，在未來(lái)一兩年，我認(rèn)為樓市基本是維持價(jià)穩(wěn)量跌的態(tài)勢(shì)。
還有一些特例，是政策引起的趨勢(shì)變化，比如海南，規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)拗屏肆鲃?dòng)性，這種城市房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)跌，量會(huì)跌得更厲害。還有一個(gè)特例是產(chǎn)業(yè)引起的，比方鄂爾多斯，原先煤炭產(chǎn)業(yè)興起令到房地產(chǎn)供過(guò)于求，但是隨著產(chǎn)業(yè)衰落導(dǎo)致人口遷出，最后變成空城。這些是特例，所以怎么看市場(chǎng)這個(gè)問(wèn)題，不能一刀切，要有分析的去看。
土地供應(yīng)吃緊 人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)中高端支撐東莞樓市
信息時(shí)報(bào)記者：把這三個(gè)要素切合到東莞這個(gè)城市，您如何看待東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景？
鐘振強(qiáng)：我比較看好東莞，在政策方面大家是一樣的，那就不說(shuō)了。中期看土地，東莞面積不大，只有2400多平方公里，發(fā)展也比較早，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度超過(guò)50%，在廣東僅僅位于深圳之后，在全國(guó)范圍內(nèi)也排在第三位。
東莞的GDP從2017年的7000多億，今年應(yīng)該會(huì)突破8000億，我的預(yù)判是三年內(nèi)有望達(dá)到1萬(wàn)億。1萬(wàn)億的話，從GDP的總量來(lái)講，它就真的是一個(gè)新一線城市。按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增速，而且東莞未來(lái)也有2000多億的城建基建投入，包括軌道交通方面的投入，這些都會(huì)推動(dòng)城市價(jià)值的上升。
同時(shí)，我認(rèn)為政府會(huì)把建設(shè)硬指標(biāo)優(yōu)先用于產(chǎn)業(yè)用地，那么，在土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高，土地資源比較緊缺的情況下，又要滿足產(chǎn)業(yè)用地需求，商品房土地供應(yīng)的指標(biāo)就會(huì)越來(lái)越吃緊，“中期看土地”這一塊就可以比較明確地去預(yù)判。
那么長(zhǎng)期看人口怎么看？人口除了看數(shù)量之外，還要看結(jié)構(gòu)。東莞是工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上最完善的城市之一，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)一批有消費(fèi)力的白領(lǐng)、技術(shù)人才等，這方面會(huì)帶來(lái)新的剛需。所以除了自然增長(zhǎng)的人口之外，東莞的人口結(jié)構(gòu)上是往中高端方面增長(zhǎng)的，再加上粵港澳灣區(qū)建設(shè)上升到了國(guó)家戰(zhàn)略，東莞又是價(jià)格洼地，從長(zhǎng)期來(lái)看，人口流入會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起到支撐作用。
信息時(shí)報(bào)記者：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，您有哪些建議？
鐘振強(qiáng)：我認(rèn)為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全邊際還是相對(duì)比較高的。所謂安全邊際就是它的價(jià)值還在上升，價(jià)格沒(méi)有高到很?chē)?yán)重的程度，相對(duì)廣州深圳來(lái)講，它是存在低谷的。所以，我認(rèn)為東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)有波動(dòng)，但是幅度不會(huì)太大。（來(lái)源：信息時(shí)報(bào)）
