闡述房租租賃合同中的優(yōu)先權
添加時間:2017-11-26 23:59:50
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房屋租賃合同中承租人的優(yōu)先權包括優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權?! ∷^承租人的優(yōu)先購買權,是指當出租人要出賣房屋時,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人而購買房屋的權利。所謂承租人的優(yōu)先承租權,是指原租賃期間屆滿后,出租人將房屋出租的時候,在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人承租房屋的權利?! 〕凶馊说膬?yōu)先購買權是承租人的法定權利,無須當事人事先約定?!逗贤ā芬?guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。” 在司法實踐中,關于承租人的優(yōu)先購買權主要應當注意以下問題: (1)優(yōu)先購買權發(fā)生的前提。承租人的優(yōu)先購買權只能發(fā)生在出租人出賣租賃房屋時。 (2)出租人的通知義務。出賣人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,以便承租人考慮是否購買?! ?3)優(yōu)先購買權發(fā)生的要件。承租人僅僅是在同等條件之下才享有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權利?! ?4)承租人應當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權?! 逗贤ā穬H僅明確規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購買權,對承租人的優(yōu)先承租權沒有加以明確。我們認為,優(yōu)先承租權在司法實踐中也應當?shù)玫匠姓J。原因在于:規(guī)定承租人優(yōu)先購買權的價值取向在于保護承租人的基本生存權利,那么在涉及承租人基本生存權的保護之時,法律就應當繼續(xù)貫徹這一立法價值取向,承認承租人優(yōu)先承租權。